Le 5 mars 2022, la Communauté d'Agglomération du Pays Basque a voté un nouveau texte visant à renforcer la règlementation en matière de location saisonnière.
La location touristique s'est fortement développée ces dernières années sur nos secteurs : + 130% entre 2016 et 2020 si l'on se réfère aux chiffres publiés sur le site de la Communauté d'Agglomération du Pays Basque. (notre précédent article sur le sujet faisait déjà état de cette problématique)
Les premières règlementations ont eu pour objet d'obliger les propriétaires de logement destinés à la location saisonnière de faire une déclaration en mairie en vue d'obtenir un numéro d'enregistrement. L'intérêt était surtout de répertorier les logements loués et de s'assurer de la déclaration des revenus tirés de cette activité et du reversement de la taxe de séjour applicable.
Mais, au 1e janvier 2020, l'Agglomération du Pays Basque a souhaité prendre de vraies mesures pour limiter l'acquisition de logements dans un objectif de location saisonnière.
A compter de cette date, il n'était possible de mettre en location saisonnière :
- qu'un seul logement par personne physique sur les communes de la "1e ligne" : Anglet, Biarritz, Bidart, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Urrugne et Saint Jean de Luz.
- que deux logements sur les communes de la "2e ligne" : Ahetze, Arcangues, Ascain, Arbonne, Bassussarry, Bayonne, Biriatou, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint Pierre d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz ou encore Villefranque.
- Aucune restriction sur le reste du territoire.
Cette règlementation a finalement eu peu d'impact puisque l'astuce consistait à acquérir un logement en SCI pour que les contraintes n'existent plus. Le phénomène n'a pu être endigué.
Au contraire, depuis la fin du premier confinement en mai 2020, l'attrait pour la Côte Basque a littéralement explosé et avec, l'investissement dans des logements à forte rentabilité saisonnière.
Pour faire face au risque de pénurie de logement loué à titre de résidence principale des locataires à l'année, la Communauté d'Agglomération du Pays Basque s'est décidée à mettre en oeuvre des restrictions, cette fois-ci bien plus drastiques.
Désormais, chaque logement loué en saisonnier devra faire l'objet ... d'une compensation.
EN QUOI CONSISTE CETTE COMPENSATION ?
La compensation est prévue de la manière suivante : le propriétaire qui souhaite proposer un logement à la location saisonnière devra transformer un local qui, jusqu'alors, n'est pas destiné à l'habitation ... en logement.
Ainsi, chaque m2 loué en saisonnier sera compensé par la création d'une nouvelle habitation.
COMMENT METTRE EN OEUVRE CETTE COMPENSATION ?
Le local devant être transformé, pourra avoir été utilisé à usage commercial ou de bureau notamment.
Mais, pour donner lieu à compensation, il faudra vérifier l'usage initial du local et s'assurer qu'il s'agit :
d'un local ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ;
ou
d'un local ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970.
Il ne pourra s'agir d'un logement ayant été transformé en local commercial ou de bureau depuis moins de 5 ans.
Autres conditions :
la transformation devra être concomitante avec la demande d'autorisation. Autrement dit, il ne sera pas possible d'utiliser une ancienne transformation d'un local en logement pour obtenir le précieux sésame.
lorsque l'autorisation est subordonnée à la transformation d'un local, cette autorisation est attachée au local et non à la personne : avec publicité de l'autorisation aux frais du pétitionnaire.
QUELLES SONT LES CARACTERISTIQUES A REMPLIR PAR LE LOCAL ?
Là aussi, le texte impose des règles plutôt restrictives :
les locaux devront être situés dans la commune ou le quartier où se situent le logement faisant l'objet d'une demande d'autorisation à louer en saisonnier,
Les locaux devront présenter une surface de plancher équivalente à celle du logement faisant l'objet d'une demande d'autorisation à louer en saisonnier.
Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas donner droit à compensation.
Le local une fois transformé, devra répondre aux critères du logement décent.
Enfin, les travaux devront être réalisés et confirmés par la DAACT (déclaration d'achèvement de travaux) non contestée par la commune.
Les 5 conditions devront être respectées pour donner lieu à autorisation de louer un logement en saisonnier.
Alors, au regard de ces conditions particulièrement restrictives et difficiles à mettre en oeuvre, est ce qu'il faut annoncer la fin de la location saisonnière pour les non professionnels ?
LES EXCEPTIONS PREVUES PAR LE REGLEMENT :
Certaines mises en location saisonnière échappent toujours à la réglementation :
Les locations étudiantes sur 9 mois cumulées à la location saisonnière sur 3 mois sont toujours admises et échappent à la règle de la compensation : autorisation de 1 an, non cessible.
Les locations saisonnières à l'année sont toujours possibles dans les logements associés à la résidence principale : maximum 1 logement et autorisation de 2 ans
La mise en location saisonnière de sa résidence principale pour une durée maximale de 120 jours par an : n'est pas concernée par la demande d'autorisation.
A PARTIR DE QUAND S'APPLIQUE CETTE REGLEMENTATION ?
A partir du 1e juin 2022 : à compter de cette date, toute nouvelle demande d'autorisation pour les logements concernés devra faire l'objet d'une compensation.
Pas d'effet rétro actif : toutes les personnes ayant déjà obtenu une autorisation avant le 1e juin 2022, pourront continuer à louer en saisonnier jusqu'à la fin de l'autorisation indiquée sur l'arrêté délivré par la commune.
Cette réglementation ne concerne que les communes du Pays Basque visées par le texte.
Le département des Landes n'est pas concerné à ce jour. Attention, toutefois à déclarer votre logement pour obtenir un numéro d'enregistrement obligatoire avant toute location saisonnière (location de sa résidence principale ou tout autre logement)
Cette règlementation qui suscite déjà de nombreux débats et questionnements vient surtout tenter de remettre un équilibre sur un territoire qui offre de moins en moins de location à l'année pour les personnes résidants au Pays Basque.
La solution ne consisterait-t-elle pas également dans la proposition d'une nouvelle économie locale qui permettrait aux gens de vivre autrement que par le tourisme et l'immobilier qui semblent être devenus la source principale de revenus ?
Pour en savoir + : Madeleine PERRIN, EOFIMMO Expert immobilier et organisme de formation en immobilier. eofimmo@gmail.com / 06 18 07 60 06