Lors de la première mise en location d'un local commercial, le loyer est fixé librement entre les parties, généralement en hors taxes et hors charges. Le montant du loyer est déterminé en fonction de l'emplacement du local, de sa visibilité, de l'existence ou non d'emplacements de stationnement à proximité, de la superficie utile proposée, des activités qui seront autorisées par le bail ...
Autre facteur important pour les preneurs, l'aménagement du local au moment de sa prise de possession. En effet, il n'est pas rare que le locataire doive réaliser d'importants travaux avant d'aménager. La répartition des travaux entre le bailleur et le preneur aura un impact sur cette valeur. De même, le montant des charges récupérables sur le locataire ne sera pas sans incidence.
Par ailleurs, dans certains secteurs, un droit d'entrée sera réclamé au Preneur en plus du loyer. Il s'agit d'une somme d'argent versée par le Preneur au Bailleur (pas-de-porte) ou au locataire sortant (droit au bail). Ce droit d'entrée ne se pratique plus que sur des secteurs très attractifs et peut représenter des sommes atteignant plusieurs dizaines de milliers d'euros. Sur la côte basque et landaise, ce droit d'entrée se pratique sur des micro-secteurs particulièrement réputés : l'hyper-centre de SOORTS-HOSSEGOR, de CAPBRETON, BIARRITZ, BAYONNE ou encore SAINT JEAN DE LUZ principalement.
En cours de bail, l'article 145-38 du code de commerce prévoit une révision triennale de loyer de plein droit. Cette augmentation, même si elle est n'est pas prévue au contrat pourra être réclamée par le bailleur à son preneur. Elle pourra être réclamée une fois le délai de 3 ans passé, pas avant. Et elle ne prendra effet qu'à compter de la demande par le bailleur au preneur par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception ou par huissier ; le courrier devant indiquer à peine de nullité le nouveau loyer applicable. La révision sera calculée en fonction de la variation de l'indice ILC (pour les activités commerciales ou artisanales) ou de l'ILAT (pour les autres activités) publiée par l'INSEE selon la nature de l'activité exploitée ; la référence à ces indices est obligatoire depuis la publication de la loi PINEL 2014-626 du 18 juin 2014. Une révision annuelle peut toutefois être prévue au contrat.
En cours de bail, le bailleur peut également demander le déplafonnement du loyer, si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entrainé une variation de + de 10% de la valeur locative ou en cas de déspécialisation de l'activité du locataire.
Pour autant, une limite a été imposée par la LOI PINEL puisque le déplafonnement ne peut conduire à une augmentation du loyer supérieure à 10% sur une année. Dans ce cas, la différence de loyer si elle est supérieure à 10%, devra s'étaler dans le temps.
Enfin, à la fin du bail, lors de son renouvellement, le propriétaire qui estime que son loyer ne correspond pas à la valeur locative, peut également donner congé avec offre de renouvellement en proposant un nouveau loyer au locataire.
Le locataire pourra alors soit :
Accepter le renouvellement et le nouveau loyer
Accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer : dans ce cas, les parties peuvent trouver un accord amiable pour fixer le nouveau loyer.
En absence d'accord, l'une ou l'autre partie pourra saisir la Commission départementale de conciliation, puis, saisir le Tribunal judiciaire dans les deux années qui suivent pour que le loyer soit fixé par le juge.
Refuser le renouvellement, dans ce cas, le bail prend fin.
Là aussi, la variation du loyer ne pourra être supérieure sur une année à 10% du dernier appliquée.
Ex d'un plafonnement de loyer à 10% :
un loyer est de 1000€ par mois HT, nouveau loyer fixé à 1500€, la différence est de 500€ soit supérieure à 10% du loyer actuel de 1000€. Dans, ce cas, la différence sera étalée sur les prochaines années, sans pouvoir dépasser 10% du loyer en cours éventuellement augmenté de l'indice applicable; (1100 € la première année, 1220 €, la 2e année, 1342 €, la 3e année...)
ATTENTION EXCEPTION : Un bail commercial qui vient à expiration au terme des 9 ans, ne se renouvelle pas tout seul. Il faut un acte formalisant ce renouvellement.
En l'absence d'écrit, le bail se poursuit aux mêmes conditions. Mais, un danger pour le locataire subsiste. Car au terme des 12 ans, c'est-à-dire, lorsque le bail s'est poursuivi au-delà des 9 ans jusqu'à la 12e année, le loyer peut alors être déplafonné de plein droit.
Par exemple : le loyer était de 1000 €, la valeur locative pourrait être fixée à 1500€, le bailleur est en droit de réclamer le passage de 1000€ à 1500€ du jour en lendemain. Le plafonnement de 10% par an maximum ne s'appliquant plus dans ce cas.
Un prochain article viendra expliquer comment l'Expert judiciaire vient estimer le loyer applicable en tenant compte de l'article L145-33 et suivant du code de commerce. Pour toutes informations sur l'estimation du loyer de votre local commercial, n'hésitez pas à contacter un expert en immobilier spécialisé dans les locaux à usage commercial, artisanal et industriel qui saura analyser tous les éléments nécessaires. EOFIMMO - MADELEINE PERRIN
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