La réponse peut paraître simple notamment lorsque les murs sont loués. Il suffit de prendre en compte le dernier loyer réclamé au locataire et d'appliquer le taux de rentabilité pouvant être espéré sur le secteur concerné.
Encore faut-il connaître le taux applicable ! Sur nos secteurs des Landes ou du Pays Basque, l'écart en matière de taux de rentabilité des locaux commerciaux peut être très important d'une commune à l'autre (sur Biarritz ou Bayonne, Soorts-Hossegor-Hossegor ou Peyherorade par exemple) et il s'agit d'être très prudent sur le taux à prendre en compte pour ne pas commettre une erreur grossière sur votre estimation.
Mais, cette approche ne suffit pas toujours.
Tout d'abord, parce que le loyer appliqué peut être relativement faible au regard des prix appliqués sur le marché. C'est souvent le cas des locaux loués depuis plusieurs décennies. L'augmentation du loyer s'est faite en fonction de l'indice applicable chaque année ou tous les 3 ans en fonction de la clause prévue au contrat. Sauf que... le marché a parfois augmenté de manière bien plus importante.
A l'inverse, sur des secteurs fragilisés par une évolution économique peu favorable au commerce de proximité, le propriétaire peut avoir intérêt à garder son locataire car il aura peut-être des difficultés à louer son local aux mêmes conditions en cas de départ.
Par conséquent, il faudra recouper les informations avec la valeur vénale et locative du marché actuelle c'est-à-dire tenir compte d'une valeur par comparaison sur le marché local. Que s'est-il vendu et loué à quel prix sur votre secteur les deux ou trois dernières années ?
Pour réaliser une comparaison pertinente , il est important de tenir compte de plusieurs facteurs qui ne sont pas neutres dans la valeur vénale de votre bien : la surface utile de vos murs, l'activité exploitée ou pouvant être exploitée, la répartition des travaux et des charges entre locataire et propriétaire, la durée du bail restant à courir... autant d'éléments qui vont impacter la valeur des murs.
Par ailleurs, les locataires bénéficient, depuis la loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 d'un droit de préemption lors de la mise en vente de leur local commercial (sauf exceptions prévues par les textes). Ainsi, lorsque le propriétaire met en vente les murs commerciaux loués, il doit d'abord en faire la proposition à son locataire en respectant les règles de procédure prévues par le code de commerce.
Cette situation a pour effet de créer une valorisation "quelque peu tronquée". En effet, le propriétaire qui souhaiterait vendre les murs sur un marché normal, aura forcément face à lui des investisseurs souhaitant acquérir un bien avant tout pour la rentabilité qu'il peut lui apporter. Or, si le loyer est faible, la valeur vénale en sera forcément impactée.
Alors que le locataire s'inscrit dans une approche patrimoniale des murs qu'il exploite pour devenir propriétaire à la fois des murs et du fonds.
L'évaluation des murs commerciaux tiendra compte de tous ces paramètres pour vous permettre d'avoir une estimation à la juste valeur.
Pour plus d'informations :
Madeleine PERRIN -Expert immobilier-Expert près la Cour d'Appel de Pau
06 18 07 60 06 / eofimmo@gmail.com
