Le bail commercial régi par le code du commerce règlemente les relations entre le propriétaire d'un local commercial, artisanal ou industriel et son locataire.
Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire notamment en raison de son droit à renouvellement du contrat et au droit à l'indemnité d'éviction en cas de non renouvellement.
Le locataire peut, de ce fait, céder son bail à un autre locataire qui bénéficiera, à son tour, de toutes les protections liées au bail commercial. Le propriétaire ne peut s'y opposer (seule la clause imposant la cession du fonds de commerce en même temps que le droit au bail est valide).
Cette cession de bail peut être assorti du paiement par le nouveau locataire d'un droit au bail. Cette somme se justifie par le fait que le locataire sortant cède un loyer négocié dans le cadre du contrat initial sous-évalué par rapport à celui qui ressortirait du prix du marché au jour de la cession.
Le locataire sortant monnaye, par conséquent, cette différence dans le cadre d'un droit au bail. En contrepartie, il accorde tous les droits garantis par les baux commerciaux. Le montant du droit au bail n'est pas toujours en relation avec cette méthode d'évaluation. Il peut, en effet, se monnayer parfois de façon bien plus importante, notamment dans les secteurs très attractifs.
L'expert en immobilier peut jouer un rôle important dans cette transaction. De manière impartiale et avec toute son analyse, il étudiera le marché afin de déterminer précisément le montant du droit au bail en fonction de l'activité exercée, des caractéristiques du local et du secteur concerné.
Il utilisera les différentes méthodes reconnues pour procéder à son évaluation notamment la méthode dite de "l'actualisation de l'économie de loyer" ou encore la méthode "par comparaison".
Il remettra, à la ou les parties l'ayant mandaté, dans le cadre d'un rapport écrit et justifié, ses conclusions en indiquant la valeur de ce droit au bail.
N.B.: Le droit au bail se distingue du fonds de commerce bien qu'il en constitue l'une des composantes. Le droit au bail ne doit pas se confondre non plus avec le pas-de-porte qui est la somme versée par le locataire au propriétaire en contre-partie de son entrée dans les lieux.
L'acquéreur de ce droit au bail sera soumis au paiement de droits d'enregistrement. Le cédant sera soumis quant à lui au régime de l'impôt sur la plus-value.